事業的規模

 不動産貸付業においては、その貸付の規模によって所得税の取り扱いが大きく変わります。

規模	区分	節税効果
大きい（基準を満たしている）	事業的規模	大きい
小さい（基準を満たしていない）	業務的規模	小さい

業務的規模（事業的規模でない）の場合は、青色申告者であっても使うことのできない特典があります。

○青色事業専従者給与の経費算入
生計を一にしている家族に支払った給与を必要経費に算入することはできません。

○青色申告特別控除６５万円
複式簿記に従って記帳をして、貸借対照表と損益計算書を完備したとしても、青色申告特別控除は最大１０万円になります。

また、難しい話にはなりますが、以下のような制限もあります。

（1）賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、事業的規模の場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。
（2）賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、事業的規模の場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。

事業的規模と業務的規模（事業的規模でない）を分ける基準は「5棟10室」になります。

「5棟10室」とは、次のいずれかに当てはまれば、「事業的規模」と取り扱うという基準です。

（1）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

部屋（貸間、アパート）と戸建（独立家屋）と土地（貸土地、駐車場）の合計で判断しますので、以下の換算をします。

戸建1戸　　→　2室
部屋1部屋　→　1室
土地5件　　→　1室

そして、その合計が10室以上であれば、「事業的規模」と取り扱うことができます。

なお、上記の基準に該当しない場合も、個別的に税務署で判断して「事業的規模」として認められる場合もあります。
換算結果が微妙な数字になった場合は、税務署に相談してみるのが良いかと思います。

不安な方は最寄りの青色申告会に相談してみるのも手ですね。

小田原なら小田原青色申告会があります。